עסקאות מקרקעין נחשבות למורכבות ובמרבית המקרים יהיו העסקה הגבוהה ביותר עבור הקונה והמוכר כאחד. זאת גם הסיבה שחשוב להתנהל נכון לאורך כל התהליך ולמזער את הסיכונים הטמונים בכל עסקה שכזאת. על כך במאמר הבא.
בין אם אתם ניצבים בצד של המוכר או הקונה, עסקת מקרקעין היא, סביר להניח, העסקה בעלת ההיקף הגדול והמורכב ביותר מבחינה כלכלית ומשפטית עבורכם. בשל כך חובה לקבל יעוץ משפטי וליווי של עורך דין מקרקעין לאורך כל התהליך. רק בדרך זאת תוכלו להימנע מטעויות אפשריות שיעלו לכן ביוקר.
אילו בדיקות על המוכר לבצע?
כל מי שמוכר דירה חייב לשכור שירותי עורך דין מכירת דירה שילווה אותו בתהליך. עורך הדין יבדוק עבורו את מצב הזכויות של הנכס בטאבו, ברשות מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת. כמו כן יש לוודא הם ישנם משכנתאות, שעבודים או הערת אזהרה על הנכס.
מעבר לכך יש לברר שאין מצב של חריגות בנייה שבוצעו במהלך השנים ויחייבו בתשלום עליהם וכמובן אם יש מס שבח, היטל השבחה או כל הוצאה אחרת שהמוכר ייאלץ לשלם.
אילו בדיקות על הרוכש לבצע?
לפני רכישת דירה חובה לקבל שירות ליווי של עורך דין קניית דירה בעל ידע רב בדיני מקרקעין ומיסוי מקרקעין. חובה לבדוק רישום בטאבו ברשות מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת כדי לברר על מצב הרישום והתכנון של הנכס.
מעבר לכך יש לברר שמוכר הנכס הוא אכן הבעלים שלו ושאין לו שעבודים, משכנתאות או הערת אזהרה לצד שלישי. מומלץ מאוד לבדוק גם את מסמכי הבית המשותף אם מדובר על דירה בבית משותף (בניין וכו'). גם ענייני מיסוי חשוב לקחת בחשבון מראש ולדעת כמה מס רכישה צפויים לשלם, אם בכלל.
רצוי מאוד לבדוק גם את מצב הנכס ביחס להיתר הבנייה שלו, האם יש חריגות בניה או ליקויים בבנייה וכן הלאה. עסקאות מכר מקרקעין מורכבות וכוללות קשת רחבה של נושאים שיש לבדוק לעומק בטרם רכישה כדי שלא לשלם כספים לשווא.
מתי שוכרים שירותי עורך דין מקרקעין?
את השירות של עורך דין קניית או מכירת דירה שוכרים מתחילת התהליך עוד בטרם יוצאים עם הדירה למכירה או בטרם פונים למתווך שיחפש דירה עבורכם. כיוון שיש פרטים רבים שתצטרכו לבדוק בתחילת הדרך, חבל לחכות לרגע האחרון של אישור עורך דין על חתימת החוזה בלבד מבלי לתת את הדעת על כל מה שנלווה לחוזה עצמו.
זה חשוב שמציינים בחוזה לוח תשלומים בקניית דירה, את מצב הדירה או מתי הדירה עוברת לבעלות הקונה בפועל, אבל מעבר לכל אלו חשוב לבדוק את כל הנושאים שציינו טרם לכן והם חשובים אך יותר לקיום העסקה בצורה הוגנת ומוצלחת עבור הקונה ו/או המוכר בעסקה.
המאמר בשיתוף עם עורך דין אביב גלמן, עו"ד מקרקעין בחיפה, אשר מעניק ליווי מקצועי לקונים ומוכרים של נכסים בפריסה ארצית. הניסיון הרב של עו"ד אביב גלמן מאפשר לזהות מוקשים אשר עלולים להוביל למפח נפש ועסקה לא כלכלית בעליל.