היתר בנייה הוא מרכיב חשוב ביותר בכל פרויקט שיפוצים שמשדרג נכס קיים או כזה של בנייה חדשה. קבלת היתרי בנייה אורכת זמן ודורשת לעמוד בתנאים מסוימים ולכן חשוב מאוד לטפל בכך בהקדם האפשרי וכדאי באמצעות עורך דין מקרקעין שמלווה אתכם מתחילת התהליך.
קבלת היתר בנייה היא תנאי חובה להקמה של פרויקט בניה חדש או אפילו של שיפוצים לדירה קיימת אשר משדרגים את הדירה משמעותית (אין מדובר על צביעת דירה או החלפת צנרת ישנה בחדשה וכדומה).
מהו היתר בנייה?
היתר בנייה הוא אישור שיש לקבל מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה ברשות בה נמצאים הנכס או הקרקע במעורבים בעסקת המקרקעין. ההיתר מיועד לבניית בית/בניין חדש או לעריכת שינויים משמעותיים במבנה קיים (תמ"א 38 וכו'). ההיתר מספק מידע לגבי מה אפשרי בכל הנוגע לקרקע או הנכס הללו והתוקף שלו למשך 3 שנים (ניתן להארכה במידת הצורך).
מתי נתקלים בבעיה עם היתר בנייה של נכס?
יש שני מקרים בולטים שמציפים את הבעייתיות של היתר בנייה:
- קניית דירה חדשה – בעת קניית דירה מקבלן שעדיין אין לו היתרי בנייה ובעיקר כאשר מדובר על קניית דירה על הנייר מקבלן, יש לקחת בחשבון שמסתכנים בכך שאולי ולא יקבל את היתרי הבנייה להם הוא זקוק לפי ההתחייבויות שלו כלפיכם בעת שרכשתם את הדירה וייתכן וכלל לא יקבל היתר לביצוע הפרויקט כולו או חלק משמעותי בו.
- קניית דירה קיימת – גם בעת קניית דירה יד שניה יש סיכויים טובים של בעיות בכל הקשור לחוסר בהיתרי בנייה. בעלי דירות רבים משדרגים את הדירה שלהם בצור המשמעותית (יחידה על הגג, הגדלת המחסן וכדומה) מבלי שקיבלו היתר בניה לכך וכאשר הדירה עומדת למכירה מתברר שאי אפשר לבצע את העסקה מבלי שיסדירו את ההיתר וגם ישלמו היטל השבחה עבור האישורים הללו.
מומלץ מאוד לעורך את הבדיקות הרלוונטיות לגבי היתרי בנייה בדירות חדשות או יד שניה עם עורך דין קניית דירה שמבין בנושא זה ויכול להבטיח אתכם מהתחייבויות שיעלו לכם בהמשך ביוקר רב.
איך בודקים קיומו של היתר בנייה?
אפשר לערוך בדיקה לגבי היתרי בנייה של פרויקט או נכס מסוים בתיק הבניין בנמצא בוועדה במקומית לתכנון ובנייה ברשות המקומית שלכם. במרבית המקרים ההיתר סרוק וניתן לערוך השוואה שלו עם תכניות ההיתר (גרמושקה) כדי למצוא את המידע שמופיע בהם זהה ואם יש חותמת של הוועדה להיתר זה.
איך אפשר להוציא היתר בנייה?
הוצאה של היתר בנייה לפרויקט חדש מורכבת ואורכת זמן רב. לא תוכלו לעשות זאת עצמאית ויש לקבל ליווי של אדריכל הפרויקט ו/או עורך דין מקרקעין המלווה את הפרויקט כולו. במקרה של שיפוצים בנכס קיים גם כן מדובר על הליך לא פשוט אך הוא מעט קצר יותר כיוון שהנכס קיים ואפשר לעמוד בתנאים השונים ביתר קלות במרבית המקרים.
המאמר נכתב בשיתוף עם ארז בורג – עורך דין מקרקעין בחיפה אשר מלווה זוגות צעירים ומשפחות בעסקאות מקרקעין בפריסה ארצית. אם אתם מחפשים עורך דין מקרקעין בראשון לציון או עורך דין מקרקעין בקריות – ארז הוא הכתובת!