הליך של התחדשות עירונית דוגמת פינוי בינוי או תמ"א 38/2 הוא פרויקט מורכב, ארוך ועם משמעות כלכלית גדולה מאוד לדיירים שמעורבים בו. בשל כך חשוב מאוד להקטין את הסיכויים לטעויות שעלולות לעלות ביוקר ומומלץ לשכור שירותי עורך דין התחדשות עירונית שילווה את הדיירים בפרויקט עוד הרבה לפני שיצא לדרך.
קניית דירה היא ללא ספק ההוצאה הגדולה ביותר שיעשו רוב האנשים בחייהם. שוק הנדל"ן בישראל שבר שיאים של מחירים ועלויות בשני העשורים האחרונים ומחירי הדיור נסקו פלאים. בשל כך, גם פרויקטים של התחדשות עירונית דוגמת תמ"א 38/2 או פינוי בינוי הם ההוצאה השנייה בגודלה שיעשו רוב האנשים בחייהם.
פרויקטים כאלו הם בעלי ערך של מאות אלפי שקלים לבעלי הדירות ולעתים אף מעבר לכך. פרויקטים מסוג זה גם עורכים זמן רב, הם מורכבים ודורשים הבנה של שלבי הפרויקט, ההתחייבויות של כל הצדדים המעורבים ולוח הזמנים שלו. בדיוק לשם כך חובה לשכור שירותי עורך דין התחדשות עירונית שילווה את הדיירים בפרויקט מסוג זה. רק כך נמנעים לחלוטין או לפחות מקטינים בצורה ניכרת את האפשרות של טעויות יקרות ערך.
איך בוחרים עורך דין לייצוג דיירים בפרויקט התחדשות עירונית?
דיירים להוטים מדי עושים טעות בסיסית ביותר ומתחילים תהליך מול יזם התחדשות עירונית ללא ייצוג שלהם על ידי עורך דין מטעמם. יש מי שמסכימים שמי שילווה את כל הפרויקט יהיה עורך הדין של היזם וייתכן ובהמשך יסתבכו בניגוד עניינים או ייצוג שלא הגן מספיק על האינטרסים שלהם ויש מי שממהרים לחתום על זיכרון דברים או הסכם נון-שופ (NON SHOP) מקדים עם היזם מבלי להתייעץ עם עורך דין על כל המשמעויות של חתימה על מסמך כזה.
על כן ההמלצה היא לא לחתום על שום דבר לפני שמקבלים יעוץ משפטי של עורך דין התחדשות עירונית שיש לו ניסיון של ייצוג דיירים בפינוי בינוי או פרויקטים של תמ"א 38/2. רק לאחר הייעוץ הזה אפשר יהיה להבין טוב יותר על מה כן חותמים ומה לא וגם איזה שאלות יש לשאול את היזם עוד הרבה לפני חתימה כלשהי.
חובה להיפגש עם עורך דין מקרקעין בעל ניסיון ולברר מולו אם יש לו ניסיון של ייצוג דיירים בפינוי בינוי. מומלץ לבדוק אם יש פרויקטים שהוא ליווה מתחילת הדרך ועד סיומם ואם אפשר לקבל המלצות מדיירים בפרויקטים הללו. לא כל עורך דין מקרקעין עוסק בכך ולא לכולם יש את הניסיון והידע הנדרשים בפרויקטים בהיקף כזה.
מי משלם את שכר הטרחה של עורך דין המייצג דיירים בפרויקט התחדשות עירונית?
חשוב מאוד לדעת שהדיירים עצמם אינם משלמים את שכר טרחת עורך הדין שמייצג אותם. היזם הוא זה שמשלם עבור שירות של עורך דין פינוי בינוי המייצג את הדיירים בלבד. הסיבה לכך היא שעסקאות התחדשות עירונית הן עסקאות "נטו". כלומר, כל ההוצאות, כולל שכר הטרחה לעורך דין , חלות על היזם וזאת למרות שאין כל קשר בינו ובין העורך דין. חובת הנאמנות של העורך דין והשירות שלו הוא עבור הדיירים בלבד.
המאמר נכתב בשיתוף עם עו"ד יאיר רוזנר – עורך דין מקרקעין אשר מעניק ליווי, ייצוג וייעוץ משפטי בפרוייקטים של התחדשות עירונית (פינוי בינוי, תמ"א 38, שימור וכדומה).